30年家賃保証・一括借上の恐怖(2)

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前回からの追になります。

原稿を書いた時点では、まだ見落としているリスクがあることに気がつきました。
さらに、考えを進めてみましょう。

仮に30年間保証の家賃が、最初に契約したおりの金額がそのまま続くとしましょう。
その場合、30年間固定金利という契約でもない限り、金利変動にも直面します。

まず、現在、貸出金利は史上最低です。
「ですから、お借り得ですよ」ということで、これには間違いありません。

しかし、その反面、
これ以上は金利が下がることはない=もし金利が上がったら、その分だけ反動も大きい
ということでもあります。

仮に、世界史的に平均的な金利の水準が5%程度だとしたら、
今、史上最低の1%ということは、あと4%分、金利上昇する余地がある
ということもできるわけです。

例えば、1億円の借入を起こした場合、

最初の10年間は、1%、次の10年は2%、最後の10年が3%の金利では、
年間で、約385万円、約424万円、約445万円というように返済額が上がります。

最初の10年間は、1%、次の10年は3%、最後の10年が5%の金利になると、
年間で、約385万円、約465万円、約511万円というように返済額が上がります。

したがって、30年間家賃がずっと同じ額の保証であっても、
借入金利によって、手取り額が減少するリスクがあるのです。

したがって、
完全にリスクを回避したいから、30年間家賃保証を選択する
というのであれば、

(1)サブリース会社から30年間(見直しなく)家賃が保証される
(2)借入金の契約が30年間(ずっと同じ)固定金利である

の2つの条件をクリアする必要があるということが見えてきます。

つまり、この2つをクリアすることができた方のみ、
はじめて選択できる方法だともといえるということです。

ただし、普通、この2つの条件をクリアすることはありません。

時々、そういう方はいらっしゃるとは思いますが、それは…

サブリース会社が建築費をまけてでも、どうしても建ててほしい人で、
金融機関が、もみ手をしてでも借りてほしい人

ということになりますから、

その土地に建物が建てても、30年間絶対的に家賃が下がることはない、
と誰もが思うような魅力的な土地を持っていて、
その上、既に、うなるような金を持っている人
(銀行が預担程度の担保で億単位を貸してもいいと思うような人)
ということになります。

すくなくとも、
土地の活用に困っているから、30年保証でも選択しようか…
というような状態ではないような気がします。

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