30年家賃保証・一括借上の恐怖

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大マスコミにとりあげられるには、
物事がかなり深刻になってからでないと、とりあげられないということが多く、
時間がかかるものです。

資産防衛する観点のセミナーでは、「ＴＶＣＭをやっている、○○は、こういうビジネス内容なので危ない」
など、この手の話を聞くことがあります。
（土地活用する観点のセミナーは、基本的に、建物を建設したい側が開くので、この手の話はでませんが）

やっと、ＮＨＫでも、とりあげたようです。

ビジネスにおいての重要なポイントの１つは、価格決定権ではないでしょうか。

この30年家賃保証の話において、価格決定権は、誰が持つのかという観点から、
この話を見てみましょう。

ケース１、家賃が下がったら、どうなるか？

　　　サブリース会社がオーナーに値下げを通告できる。
　　　契約の更新の切れ目をつかって、値下げを通告するという具合です。

　　　30年間、家賃は入ってくるが、下がらないわけではないので、
　　　つまり、一般的な感覚でいう、30年間家賃は保証されてないということです。

ケース２、改修工事をしたら、どうなるか？

　　　工事をする判断は誰がするかといえば、サブリース会社です。

　　　オーナーの承認はいるが、あなたがオーナーだったとして、
　　　専門家が、絶対に必要ですといっているものを、不要として跳ね返せますか？

　　　そして、もっと安く工事をする方法は選択できません。
　　　なぜなら、
　　　この手の契約は、改修にまつわるものは、サブリース会社の関連会社が工事をする
　　　ことになっていますので…

　　　つまり、家賃収入で残った利益は、実は、サブリース会社のものも同然ということです。

というような点が、リスクとして見えてきます。

不動産は、ミドルリスク・ミドルリターンだと言われます。
銀行預金や国債のようなローリスクの金融商品ではありません。
しかしながら、億近い借り入れを起こすのですから、
それに対応する返済余力を持っていなければ、完全にハイリスクです。

従って、このような価格決定権という観点から、
家賃保証ビジネスの導入を検討することも必要でしょう。

ちなみにですが…

分譲マンションのディベロッパーさんも、時々、倒産しています。
（特有のビジネスモデルですので、仕方ないです。）

30年間家賃を保証してもらえるということで、ローリスクを指向するのであれば、
30年間家賃保証をする会社さんが、万が一倒産した場合のケースでは、
事態が、どういう風に動くかということについて検討することも、
家賃保証ビジネスの導入のチェック項目のひとつでしょう。

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